계약 경위

임차인은 공인중개사의 중개를 받아 보증금 약 6천만 원을 내고 다세대주택 임대차계약을 맺었습니다. 그런데 등기부상 임대인은 이름만 빌려준 사람이었고, 이 계약은 여러 명의 공인중개사가 가담해 수천 채의 부동산을 돌려막은 조직적인 전세사기의 일부였다는 사실이 나중에 밝혀졌습니다.

경매 개시

계약을 맺은 지 1년쯤 지났을 때 먼저 설정돼 있던 근저당권이 실행되면서 임차주택은 관할 지방법원의 임의경매 절차에 넘어갔습니다. 일이 커지자 임대인과 공인중개사는 모두 연락이 끊겼고, 임차인은 재산이 없는 임대인만 상대해서는 실제로 피해를 돌려받기 어려운 상황에 놓이게 됐습니다.

회수 전략

- 임대인에게 보증금을 돌려달라는 소송 제기
- 중개사와 협회를 함께 상대로 손해배상ㆍ공제금 청구 소송 제기
- 임의경매 배당절차 참여
- 협회가 공탁한 돈에 대해 공탁금출급청구권 확인의 소 제기

1공인중개사법 위반과 협회의 공제금 지급 책임 인정

법원은 중개사가 공인중개사법 제33조 제1항 제6호가 금지하는 중개의뢰인과의 직접거래를 실제로 하면서 임차인을 속였다는 점을 인정했습니다. 그 결과 임대인과 중개사가 함께, 그리고 한국공인중개사협회는 공제계약에 따라 중개사와 함께 임차인에게 보증금 약 6천만 원 상당을 지급하라는 판결이 나왔습니다.

2확정 채권액 비율대로 공탁금 배분 확정

협회가 항소심 도중 약 2억 원대의 공제금을 상대적 불확지 변제공탁하자, 법원은 대법원 2017. 5. 17. 선고 2016다270049 판결의 법리에 따라 원래의 채권관계대로 나눠야 한다는 원칙을 확인했습니다. 임차인이 다른 공탁 대상자들을 상대로 낸 확인의 소에서, 각자 확정된 채권액 비율대로 나누는 방안이 민사조정법 제30조에 따른 '조정을 갈음하는 결정'으로 확정되면서 공탁금을 둘러싼 다툼이 마무리됐습니다.

3대항요건 구비 인정과 배당금 수령

임의경매 절차에서 집행법원은 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건, 제3조의2 제2항의 확정일자, 제8조 제1항의 소액임차인 요건을 모두 제대로 갖췄다고 인정했습니다. 그 결과 임차인은 배당절차에서 소액임차인 최우선변제금과 확정일자에 따른 배당금을 합쳐 약 2천만 원을 먼저 받아 피해의 일부를 회복했습니다.